打炒房發酵?台灣房屋市場景氣燈號逐季降溫
房市發展二空二多 預測明年Q1燈號轉綠
趨勢中心執行長/張旭嵐 2024-07-09
2024第二季 景氣燈號
近期政府再度出手打炒房,房市景氣將跟著降溫?台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心,發佈最新「台灣房屋市場景氣燈號」暨房市景氣預測,2024年Q3景氣指標分數為48.32,Q4則是48.23,雖然下半年燈號皆為代表熱絡的黃紅燈,但指標分數呈現降溫趨勢;預測結果更顯示,明年Q1指標分數將進一步降至46.71,從黃紅燈回歸象徵景氣穩定的綠燈。

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示,台灣房屋市場景氣燈號根據17項代表性變數,評估實際市場動能及景氣,每期各項變數的權重,隨數據增減有所調整,兼具「全面性」與「未來性」,是國內現今唯一可預測房市發展的領先指標。本期各項變數數值中,以建材營造類股價指數、五大行庫新承作房貸金額、土增稅等項目上升最明顯,因此下半年的景氣燈號雖較上半年略降,但仍亮出象徵熱絡的黃紅燈。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴指出,下半年景氣燈號雖仍熱絡,但指標分數逐季緩降,後續景氣也可能面臨「二多二空」的拉鋸戰。兩大利多首先可關注「經濟紅利」,隨著台股續創新高,「由股入房」的資產佈局可望延續,加上美中貿易戰後匯回的海外資金,下半年陸續期滿解禁,預料將是房市下一波潛在資金潮。其次是「產業紅利」,在AI、半導體相關產業領軍下,各地企業擴廠動作頻頻,產業園區的建置也如火如荼進行,區域房市發展受就業帶動,將更具可期性。

不過近期房價漲幅鮮明,民眾面對高價愈來愈力不從心,「追價保守」將是買氣能否推進的隱憂;且房市熱絡已引發官方關注,近期從央行到財政部,都祭出新一波的管控措施,若官方續拋打炒房新政,景氣波動的幅度恐高於預期,因此往後應密切留意「政策干擾」

台灣房屋市場景氣燈號是由中央大學台灣經濟發展研究中心,根據2002年1月起至今影響房市的17項代表性變數資料,參考國發會景氣對策燈號之指標構成項目的處理方式,將原始資料進行季節調整、去除長期趨勢和標準化調整,透過主成分分析法計算景氣指標,並在95%信心水準下預測景氣指標與燈號,本次分數對應燈號分別為景氣過熱(52.27~100)的紅燈,熱絡(47.27~52.27)的黃紅燈,穩定(42.08~42.27)的綠燈,遲緩(35.88~42.08)的黃藍燈,以及低迷(0~35.88)的藍燈。

熱潮將退? 台灣房屋市場景氣燈號下半年轉綠
新青安低總價撐盤 下半年景氣理性穩定
趨勢中心執行長/張旭嵐 2024-04-23
2024第ㄧ季 景氣燈號
新青安讓房市熱鬧滾滾,下半年房市景氣將回落?台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心,發佈最新「台灣房屋市場景氣燈號」及房市景氣預測,2024年Q2景氣指標分數,由Q1過熱的紅燈轉為黃紅燈,指標分數略降至50.9;預測第三季及第四季的指標分數將逐季減緩,重回代表景氣穩定的綠燈。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,市場游資豐沛,投資人聞「積」起舞的心態,導致今年Q1房市呈現過熱狀態;而在央行升息之後,Q2稍微降溫,由於市場後續尚有「囤房稅2.0上路」、「股市高點震盪」、「新內閣上路磨合」及「美國利率政策未明」等因素,因此下半年景氣預估比上半年保守。不過也因國內經濟展望溫潤,且新青安政策持續支撐「投資降溫,自住增溫」的市場結構,因此整體發展仍保持理性穩定的綠燈。 。

升息景氣踩煞車 佈局下一波擴張期
對照台灣房屋市場景氣燈號與央行利率變化,可發現2004~2008、2010~2011及2022~2024三波升息循環的初期,市場來自資金緊縮與成本增加的預期與恐懼下,房市景氣均由高點下修;但當利率趨穩後,景氣也走向逐步緩升的溫和擴張期。 周鶴鳴表示,升息的主要目是在市場過熱時,回收資金壓抑景氣,目前看來也發揮相當效果;但升息與通膨息息相關,在貨幣貶值的預期心理下,中長期資金仍會轉入房市停泊。預計未來在升息轉為降息的關鍵時刻,面對經濟放緩,剛性買盤購屋會更理性審慎,而可長期穩定收益的抗通膨產品,則會更受青睞,因此在景氣拉回的時機,民眾可回歸檢視需求與能力,為下一波擴張期預作規劃。

全面性數據分析預測 房市唯一領先指標
中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示,台灣房屋市場景氣燈號兼具「全面性」與「未來性」,由於房地產景氣受多項因素影響,單以量或價做為衡量依據,易陷入「見樹不見林」的盲點,也難以反映整體市場實況,因此台灣房屋集團與中央大學台灣經濟發展研究中心產學合作,針對總體環境、生產面、交易面和經濟信心等四大面向,篩選出17個代表性變數,創建「台灣房屋市場景氣燈號」,透過最全面的數據分析,評估實際市場動能及景氣,並預測未來房市走勢,也是國內現今唯一可預測房市後續發展的領先指標,因此發佈至今,受到產官學各界的高度關注與引用。

台灣房屋市場景氣燈號資料期間為2002年1月至2023年12月,參考國發會景氣對策燈號之指標構成項目的處理方式,將原始資料進行季節調整、去除長期趨勢和標準化調整,接著透過主成分分析法,計算出景氣指標,並在95%信心水準下,預測2023年第四季以後台灣房屋市場景氣指標與五個燈號,分數對應燈號分別為景氣過熱(52.78~100)的紅燈,熱絡(46.78~52.78)的黃紅燈,穩定(42.03~46.78)的綠燈,遲緩(35.97~42.03)的黃藍燈,以及低迷(0~35.97)的藍燈。
台2024房市持續熱絡 台灣房屋市場景氣連四季黃紅燈 2024房市發展 聚焦四大變因
趨勢中心執行長/張旭嵐 2024-01-29
台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心,發佈最新「台灣房屋市場景氣燈號」及房市景氣預測,今年Q1預測指標分數為49.26,Q2則是46.86,因此2024上半年,均為代表景氣熱絡的黃紅燈;到了Q3預設指標分數略降至40.31,轉為象徵遲緩的藍黃燈,意味今年下半年景氣可能浮現放緩跡象。總體來說,台灣房屋市場景氣燈號於2023年H1觸底反彈後,預測結果從2023年Q3起連續四季亮起黃紅燈,市場展望平穩。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,去年Q3新青安政策登場,催化出穩定的首購買屋潮,不僅帶動小宅熱銷,也使去年的買賣移轉棟數「開低走高」。而新青安帶起的剛需買氣,一路持續至今,鑒於去年H1的交易量處於相對低檔,因此今年上半年的買氣,可望優於去年同期,加上選戰已於今年初落幕,新政府就任前的看守時期,出現新政策變數的可能性不大,隨著干擾因素漸淡,上半年房市預料將延續去年底的回暖勁道,燈號亦保持象徵熱絡的黃紅燈。

周鶴鳴指出,景氣展望相對樂觀,但指標分數有逐季下降的趨勢,主要是未來市場有四大變因值得觀察,首先是「利率走勢」,通膨走向將涉及今年利率是否由升轉降;再來是「經濟發展」,國內外的產經復甦力道是否強勁,牽動整體市場脈動;接著是「新政方向」,新政府520走馬上任後的施政方針是否友善,也是各界觀察的重點;第四為「量能調節」,下半年囤房稅2.0上路,對多屋族的資產配置、建商的購地推案規劃,亦可能投下變化球;所以下半年房市不乏變數,但自住客及長期置產族,不論是政策面還是需求面,受衝擊程度都不大,因此2024房市預估仍是「長抱族踴躍、低總價暢銷、高收益看俏」的局面。

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示,影響房地產景氣的因素繁多,以交易量、價格等單一指標,難以反映整體市場實況,因此台灣房屋集團與中央大學台灣經濟發展研究中心產學合作,創建國內唯一房市領先指標「台灣房屋市場景氣燈號」,更全面地評估市場動能及景氣,並預測未來房市走勢。

台灣房屋市場景氣燈號針對總體環境、生產面、交易面和經濟信心等四大面向,共篩選出17個代表性變數,資料期間為2002年1月至2023年9月,參考國發會景氣對策燈號之指標構成項目的處理方式,將原始資料進行季節調整、去除長期趨勢和標準化調整,接著透過主成分分析法,計算出景氣指標,並在95%信心水準下,預測2023年第四季以後台灣房屋市場景氣指標與五個燈號,分數對應燈號分別為景氣過熱(52.6~100)的紅燈,熱絡(46.79~52.6)的黃紅燈,穩定(42.09~46.79)的綠燈,遲緩(36.40~42.09)的黃藍燈,以及低迷(0~36.40)的藍燈。
剛需撐盤!台灣房屋市場景氣開綠燈
新青安催買氣 全年房市量微縮價緩漲
趨勢中心執行長/張旭嵐 2023-11-06
微縮價緩漲台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心,發佈最新「台灣房屋市場景氣燈號」及房市景氣預測。本次研究結果顯示,第二季台灣房屋市場景氣燈號為黃藍燈,景氣指標分數39.74,意味房市已逐漸脫離低迷狀態,第三季景氣指標分數為46.62,燈號轉綠,代表房市在第三季回穩;預測第四季景氣指標分數為46.52,2024年第一季與第二季景氣指標分數分別為45.81與44.10,雖仍有波動,但皆位於景氣穩定的綠燈區域,顯示在「剛需撐盤,內需溫和」的格局下,房市發展保持穩健步調。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,今年上、下半年的房市,可說是截然不同的兩樣情,上半年市場受打炒房政策影響,交易量急遽縮減,但Q3新青安優貸政策上路,為房市催出首購買屋潮,也讓下半年的交易量「轉縮為增」,價格亦獲得支撐,因此全年房市可望以「量微縮,價緩漲」收尾。

當前全球經濟正值升息轉降息的轉折點,加上地緣政治、國內大選等變數,各國政府都積極因應政治經濟發展,調整政策降低衝擊,到年底台灣房市雖然大勢底定,但對於價、量仍需動態觀察,置產應回歸購屋動機與需求。而每一種需求都代表時間持有的長度,自住、自用、長期置產、事業開展等長期持有的規劃,以過去歷史經驗來看房價漲多跌少,在自住、經營事業的過程中,資產價值也慢慢在提升。

中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示,一般常以房價指數或交易量等單一指標,作為判斷房地產景氣的依據,但單一指標無法反映出整體市場實況,可能導致誤判情勢。有鑒於此,台灣房屋集團與中央大學台灣經濟發展研究中心產學合作,創建國內唯一房市領先指標「台灣房屋市場景氣燈號」,希望更全面地評估市場動能及景氣,並預測未來房市走勢。

台灣房屋市場景氣燈號針對總體環境、生產面、交易面和經濟信心等四大面向,共篩選出17個代表性變數,資料期間為2002年1月至2023年6月,參考國發會景氣對策燈號之指標構成項目的處理方式,將原始資料進行季節調整、去除長期趨勢和標準化調整,再透過主成分分析法,計算出景氣指標,並在95%信心水準下,預測2023年第三季以後的台灣房屋市場景氣指標與五個燈號,分數對應燈號分別為(52.99~100)景氣過熱的紅燈、轉好(46.91~52.99)的黃紅燈、穩定(42.25~46.91)的綠燈、轉壞(36.56~42.25)的黃藍燈,以及低迷(0~36.56)的藍燈。
台灣房屋市場景氣燈號亮綠燈 後市量縮價盤 有感量縮溫和價盤! 買賣移轉退守27萬棟
趨勢中心執行長/張旭嵐 2023-07-19
不動產為一般民眾最大的人生決策,為提供購屋置產參考指標,台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心,共同發布房市新學術指標「台灣房屋市場景氣燈號」,以及下半年的國內房市景氣預測。研究結果顯示,2023年第一季台灣房屋市場景氣燈號呈現藍燈,景氣指標分數為31.68,並預測第二季景氣指標分數為38.02,燈號轉為黃藍燈,代表房市在第二季逐漸脫離景氣低迷狀態;預測第三季景氣指標分數為42.63、第四季是44.20,意味下半年皆為代表景氣穩定的綠燈,後續發展「有感量縮,溫和價盤」。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示,在第五次選擇性信用管制的第二戶限貸後,下半年還有多項打房政策陸續上路,包括平均地權新制實施、行政院積極研議囤房稅2.0,並有中央大選將至、國際經濟持續放緩等挑戰,牽動首購族、換屋族、長期置產客戶的購屋意願;不過官方雖對炒房連環打擊,但另外一方面,也對申報租金收入的房東調降房屋稅,並鬆綁換屋族貸款,還釋放出新青年安心貸款利多,因此下半年仍有剛性買盤支撐,但量能不易放大,將是「量縮價盤」局面,預估全國全年的買賣移轉量,縮減幅度大約15%,整體棟數估計將會是27萬棟保衛戰!

盤整時局看空不空 下半年房市現三大趨勢 周鶴鳴進一步分析,造成「量縮」的因素,可從基本面、政策面、技術面三大面向來觀察。在基本面上,第一季GDP年增率是-2.87%,看來也不會太好;政策面上,本次平均地權條例新法預售屋轉售的禁令,已經造成結構性的改變,選擇性信用貸款限制,短期投資必然減少;而這波房價的大爆發,起因於2018年美中貿易戰與新冠肺炎爆發後,台商資金回流,且貨幣政策和國際戰爭引發通膨,導致房價飆漲,因此在技術面上,漲高必面臨修正,也是造成量縮的主因。 價格漲跌,則會因產品、區域供需不同,溫和盤整。多空交雜下,下半年房市也將浮現三大趨勢。首先「內需復甦,商用看俏」疫後各產業復甦力道不同,目前國內餐飲旅宿業反彈,AI興起帶動的科技產業發展爆紅,都衍生擴張需求,加上打炒房政策管住不管商,因此包括旅宿、店面等商用不動產或工業地產,後市發展將相對穩健。

其次「政策限縮,長抱為王」,近期房市政策,對自用和置產族群限制不同,不管是貸款、稅制或預售屋轉手限制,對長期置產、剛性自用的民眾影響均較輕,因此首購自住客會趁機卡位,市場上低總小宅仍會是主流。 再者,「預售吃緊,成屋價穩」,受平均地權新制影響,預售屋量能縮減,新興重劃區漲跌變化大,房市轉向成屋市場,其中又以機能完整的成熟區域更顯討喜,房價更具抗跌保值之效,優質搶手社區仍有創高價機會。 綜觀下半年房價的起伏,還是要回到產品、區域等各方面的供給、需求面,在總體環境不利的情況下,仍可看到趨勢中的好產品,因為稀有釋出,還在逆勢上揚!

房市新學術燈號預測 置產規劃有方向 中央大學台灣經濟發展研究中心執行長吳大任表示,一般常以房價指數或交易量等單一指標,作為判斷房地產景氣的依據,但可能無法反映出整體市場真實狀況,導致誤判情勢。有鑒於此,台灣房屋集團與中央大學台灣經濟發展研究中心產學合作,創建國內唯一房市領先指標「台灣房屋市場景氣燈號」,希望更全面地評估市場動能及景氣,並預測未來房市走勢。

台灣房屋市場景氣燈號針對總體環境、生產面、交易面和經濟信心等四大面向,篩選出17項變數,資料期間為2002年1月至2023年3月,參考國發會景氣對策燈號之指標項目處理方式,將原始資料進行季節調整等處理,再透過主成分分析法,由資料自行決定出各變數之權重,計算出景氣指標。並在95% 的信心水準下,預測2023年第二季以後台灣房屋市場景氣指標與燈號,以本次數值分數對應燈號分別為景氣過熱 (49.22~100)的紅燈、轉好(44.37~49.22)的黃紅燈、穩定(41.44~44.37)的綠燈、轉壞(37.36~41.44)的黃藍燈,以及低迷(0~37.36)的藍燈。