北市都更造價飆2成 地主分回恐縮水
自由時報/徐義平 2021-09-20 加入收藏
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  台北市都更案建物工程造價三年一調,最新發布的都更案造價調幅狂飆,對照前一次、也就是二○一八年調幅,即相較二○一五年的平均調漲不到三%,今年平均調幅一口氣調升兩成之多,部分建物構造別調幅甚至可翻了一倍。
  根據北市府最新發布二○二一年都更建築物工程造價標準單價表,構造別為鋼筋混凝土第二級、樓層數為十一到十五樓,每坪約十四.四五萬元,相較二○一八年每坪約十一.七七萬元,調升近二十三%,每坪漲約二.六八萬元;而前一次調升幅度,從每坪十一.四七萬元調升至十一.七七萬元,漲幅僅二.六%,每坪僅調漲三千元。
  以最新調升的各類構造別造價單價幅度,幾乎是兩成起跳。房地產業者指出,工程造價一調漲,代表負責興建的建商營建成本跟著拉高,地主分收比恐將減少;但也有商仲業者認為,近幾年地價漲幅更兇,而構造單價只是「按表操課」調升,幅度還不及地價漲勢。
  業者分析,都更分收比簡單來說就是先預估未來重建後價值,再扣除建商支出的共同負擔,剩下部分就是地主可分回權利價值;而建商先墊付的共同負擔包括有工程營造費、權利變換費、申請容移費、都市計畫變更負擔費用、稅捐、管理費等;如今工程造價費用平均漲了逾兩成,若要維持共同負擔、合建比不變,且稅捐、規費、公用事業、基金、委外審查費用等都省不了,建商只得被迫調降規劃費或對內、對外的管理費。
  調整分收比?轉嫁售價?
  風險待評估
  他說,當工程成本被墊高後,若無法調整地主分收比,就只能調高都更後的銷售價格,假如市場無法接受成本轉嫁,輕則壓縮建商利潤空間,重則是建商、地主及放款單位得承擔爛尾樓的風險,只能靠第三方信託、工程查核、履保等手段來保障購屋者的權益。
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